La crise du logement au Canada: Qui dirige le spectacle – et pour qui?  

Le concept le plus élémentaire et le plus fondamental de l’économie est « l’offre et la demande. » Même une personne qui n’a jamais ouvert un manuel d’économie est probablement familière avec ce terme. Nos dirigeants politiques seraient au courant des théories économiques et nos dirigeants financiers sont vraisemblablement des experts. Et pourtant, lorsqu’il s’agit de ce qui se passe sur le marché canadien du logement, le concept selon lequel une hausse de la demande pourrait faire augmenter le prix de l’offre semble aussi insaisissable que le Yéti pour nos dirigeants et nos courtiers, depuis le premier ministre jusqu’à la base.

Ce n’est un secret pour personne que le coût du logement au Canada est monté en flèche. Selon une étude d’Oxford Economics datant de mai 2021, Vancouver, Toronto et Hamilton sont les trois villes les moins abordables d’Amérique du Nord. Cinq villes canadiennes se trouvent dans les dix premières de cette catégorie, selon le rapport. Le rapport indique que les logements au Canada sont 34% plus chers que ce que le ménage à revenu médian peut se permettre. Le coût élevé du logement a eu pour effet d’exclure de nombreux Canadiens, en particulier les premiers acheteurs et la plupart des nouveaux arrivants, du marché de l’accession à la propriété.

Si une demande croissante est à l’origine de cette forte augmentation du coût du logement, qu’est-ce qui se cache derrière? Serait-ce l’augmentation incessante du nombre de personnes ayant besoin d’un logement? Les niveaux d’immigration déjà très élevés du Canada, un quart de million ou plus par an depuis 1990 (ne concurrençant que l’Australie pour la première place par habitant dans le monde industrialisé), ont récemment été presque doublés par le gouvernement Trudeau pour atteindre près d’un demi-million par an. Dans son livre de 2010 intitulé Millionaire Migrants, David Ley, professeur émérite de géographie à l’UBC, a constaté un coefficient de corrélation positif de 0,94 entre les prix des maisons à Vancouver et à Toronto et la migration internationale nette, une corrélation qu’il a qualifiée d' »exceptionnellement décisive. » Cette constatation est conforme à la corrélation entre la forte immigration et les prix élevés des logements dans d’autres villes mondiales. Les prix des logements varient en fonction de l’endroit où vivent les immigrants et, au Canada, la plupart choisissent de vivre dans de grandes villes comme Toronto et Vancouver. Le taux de croissance net d’environ 1% par an de ces deux villes est presque entièrement dû aux nouveaux arrivants nés à l’étranger. Ce chiffre ne tient pas compte du million d’étudiants étrangers et de travailleurs munis d’un visa temporaire qui se trouvent au Canada à un moment donné. Comme Sherlock Holmes pourrait le dire à Watson, la réponse au problème des coûts élevés du logement au Canada est élémentaire.

Il y a aussi la question des investisseurs étrangers de haut vol. Les riches étrangers qui cherchent à placer leur argent dans un endroit sûr ont également un impact important sur le coût du logement au Canada. Tout comme certains immigrants fortunés. Daniel Hiebert a constaté que les riches immigrants qui transfèrent d’importantes ressources financières au Canada ont une incidence considérable sur les prix des propriétés haut de gamme, mais font également augmenter les coûts des logements bas de gamme. Dans Millionaire Migrants, David Ley a étudié l’impact des immigrants très riches sur le coût du logement pendant la période de 25 ans allant de 1977 à 2002. Quelque 400 000 personnes sont arrivées dans le cadre du programme d’immigration d’affaires (PIA) entre 1980 et 2008. Son objectif était théoriquement de créer des emplois pour les Canadiens. Cependant, de nombreux immigrants d’affaires souhaitaient obtenir la citoyenneté canadienne pour d’autres raisons. Les immigrants d’affaires chinois, par exemple, la considéraient comme une  » police d’assurance  » contre l’ingérence de la Chine continentale à Taïwan et à Hong Kong. Dans l’ensemble, le programme PIA n’a pas permis de créer des emplois, mais a été un désastre pour les acheteurs de la classe ouvrière.

Ce qui soulève la question suivante: Si le coût du logement (l’offre) qui empêche tant de Canadiens d’accéder à la propriété est un problème, pourquoi la réduction de la demande (alimentée par une immigration extrêmement élevée) n’est-elle pas proposée comme solution? Surtout à un moment où les revenus réels des Canadiens stagnent, et continueront à le faire pour le reste de leur vie active, selon le chef du Business Council of BC, David Williams. Il qualifie de « pilier branlant » la stratégie économique du Canada qui consiste à utiliser « des niveaux d’immigration record pour stimuler la croissance démographique et la demande de logements dans les grandes villes. »

Josh Gordon, professeur adjoint à l’école de politique publique de l’université Simon Fraser, examine les raisons pour lesquelles les responsables politiques et les financiers se concentrent tellement sur l’offre qu’ils négligent totalement l’ajustement de la demande dans la gestion de la crise du logement. Il note l’échec des gouvernements fédéral et provinciaux à collecter des données rigoureuses. En effet, pourquoi les gouvernements collecteraient-ils des données qui montreraient clairement quelque chose qu’ils sont déterminés à ne pas voir? Dans le cadre de sa propre analyse, écrit Gordon, il a dû rassembler des données qu’il avait recueillies, dont certaines provenaient de sources gouvernementales. Lorsque le gouvernement de la Colombie-Britannique a finalement recueilli des données rigoureuses, à la suite de manifestations à Vancouver en 2015, il a constaté que « l’achat par des citoyens étrangers » était d’environ 13% à Vancouver, soit beaucoup plus que les 3 à 5 % estimés par l’industrie immobilière, et il a ensuite été poussé à imposer une taxe sur les acheteurs étrangers, adoptée en 2016. Gordon déplore l’absence de débat dans les médias canadiens, qui suivent essentiellement la ligne de l’industrie selon laquelle seule une offre accrue peut résoudre le problème et ignorent ce que la réduction de la demande (immigration) pourrait accomplir. Les réfutations aux arguments du côté de la demande, dit-il, sont des arguments par affirmation et répétition. Et, bien sûr, des accusations de xénophobie.

L’industrie immobilière alimente les craintes selon lesquelles une absence d’immigration entraînerait un déclin de la population et un vieillissement de la main-d’œuvre. Mais une population moins nombreuse rendrait la vie plus abordable, plus vivable et moins trépidante et aurait d’énormes avantages pour l’environnement. De plus, l’immigration n’a même pas un impact significatif sur la structure d’âge du Canada, comme l’a montré une étude marquante de l’Institut C.D. Howe, entre autres. L’industrie immobilière affirme qu’elle doit construire plus de logements plus rapidement en raison de la croissance démographique du Canada et prévient que les propriétés urbaines doivent être rezonées à une densité plus élevée et que les loyers continueront d’augmenter. Ses prévisions seraient chamboulées par la fin de l’immigration de masse, et leurs profits plongeraient. Il met donc l’accent sur le nombre de personnes qui arriveront chaque année et sur l’importance de la population à terme.

Et le secteur de l’ensemble résidentiel peut être certain que la croissance qu’il prévoit se produira. Après tout, ces demi-millions de nouveaux arrivants qui arrivent chaque année devront bien vivre quelque part. Les provinces doivent s’occuper des objectifs de croissance fédéraux, et elles imposent à leur tour des objectifs de croissance aux villes et aux municipalités. Les villes et les municipalités doivent ensuite élaborer des plans de croissance basés sur les objectifs imposés par la province. Le nouveau plan officiel de la ville d’Ottawa, par exemple, prévoit une augmentation de 40 % de la population au cours des 25 prochaines années. Entre 2021 et 2046, elle prévoit que sa population passera d’environ un million d’habitants à un peu plus de 1,4 million. Cela améliorera-t-il la vie des citoyens d’Ottawa en termes d’espaces verts, d’infrastructures et d’accès rapide aux services sociaux? Étant donné que, jusqu’à présent, la croissance n’a fait qu’accroître la pression sur presque tous les paramètres imaginables, il est difficile d’imaginer comment une personne rationnelle pourrait s’attendre à ce que les choses s’améliorent avec une croissance encore plus grande.

Et que se passe-t-il si une municipalité récalcitrante s’oppose à cette imposition de la croissance? Demandez à Oak Bay, en Colombie-Britannique. En mars, son conseil municipal a rejeté une proposition de construction d’un immeuble de 14 logements. En réponse, la province se prépare à intervenir pour retirer aux gouvernements municipaux certains de leurs pouvoirs d’approbation de la construction de logements. Le ministre du Logement et procureur général de la Colombie-Britannique, David Eby, a déclaré que le gouvernement envisageait de présenter à l’automne une loi et des modifications à la réglementation qui retireraient aux administrations locales le pouvoir de décision finale en matière d’approbation des permis de construction de logements. Le directeur général de la société de développement qui a proposé l’immeuble de 14 logements a déclaré qu’il ne s’agit pas vraiment de ce projet en particulier, mais des municipalités en général « pour que les logements soient approuvés et mis sur la table pour que les gens puissent acheter et pour que la crise du logement soit maîtrisée. »

Un promoteur basé à Victoria déclare: « Le Canada est le pays du G7 qui connaît la croissance la plus rapide, avec des plans pour accueillir 1,3 million de nouveaux Canadiens au cours des trois prochaines années, et cela avant l’urgence d’aider les réfugiés fuyant la guerre en Ukraine. Nous avons la responsabilité de fournir des logements et de nombreuses municipalités du CRD se dérobent à cette responsabilité, tout en continuant à ajouter des frais et des coûts. »

Aider les réfugiés est une bonne chose, mais faire venir plus de quatre cent mille personnes par an n’a absolument rien à voir avec l’Aide aux réfugiés. Il s’agit de faire des profits – pour certains en tout cas. Pas pour les travailleurs canadiens dont les salaires stagnent et qui n’ont aucun espoir de pouvoir un jour posséder une maison.

Il existe des histoires vraiment déchirantes sur le caractère de plus en plus inabordable des logements au Canada. Prenez par exemple le cas de Conan O’Dell et Sandra McMullen de Saanich, en Colombie-Britannique. Ils ont deux jeunes enfants. Leur propriétaire a décidé d’emménager dans leur logement et leur a signifié un avis de fin de location en septembre dernier. Mais les prix des loyers ont grimpé en flèche et ils sont incapables de trouver un logement qu’ils peuvent se permettre. « Nous allons devenir des sans-abri, » dit Mme McMullen. « En tant que personnes qui ont travaillé et payé des impôts toute leur vie, je n’ai jamais pensé que nous serions dans cette situation. » Elle ajoute que sa famille vivra bientôt dans une camionnette.

Bien sûr, il y a des prises de position politiques sur le logement. Mais cela revient essentiellement à faire des pieds et des mains pour ne pas rester sur place.

Le gouvernement, qui n’est apparemment pas conscient de l’ironie de la situation, affirme qu’il n’a pas assez de travailleurs qualifiés pour construire des logements au rythme nécessaire, sans se rendre compte que s’il réduisait les niveaux d’immigration, il réduirait également le besoin désespéré de travailleurs. Sans parler de permettre à des gens comme les O’Dell d’avoir un endroit où vivre.

Mais peut-être que les O’Dell, comme cet ancien combattant qui, lors d’une assemblée publique à Edmonton en 2018, a demandé au premier ministre Trudeau plus de ressources pour les anciens combattants, « demandent plus que ce que nous sommes en mesure de donner en ce moment. » Bien sûr, ce qu’un gouvernement peut donner dépend de ce qu’il dépense ailleurs. Et si le gouvernement prenait à cœur l’avertissement de 1 Timothée 5:8 : « Mais si quelqu’un ne pourvoit pas aux besoins des siens, et surtout à ceux de sa famille, il a renié la foi et est pire qu’un incroyant. »

Il n’y a pas beaucoup de preuves que Trudeau fasse des intérêts des Canadiens une priorité. Il ne pense même pas que le Canada soit un pays souverain, le qualifiant de « premier État postnational » sans « identité centrale » ni « courant dominant. » Il est un acolyte du Forum économique mondial mondialiste et ses objectifs s’alignent sur ceux du président fondateur du WEF, Klaus Schwab. Ses politiques d’immigration semblent avoir été reprises du livre de jeu du groupe d’affaires mondialiste Century Initiative, qui préconise une population canadienne de 100 millions d’habitants d’ici 2100. (On peut se demander qui va profiter de toute cette croissance.) Pendant ce temps, les entreprises achètent les logements que les Canadiens ne peuvent pas se permettre. Comme le souligne Josh Gordon, les décideurs politiques ont fait de l’immobilier canadien, en particulier dans les grandes villes, une classe d’actifs mondiaux très attrayante.

C’est ce qui explique l’étrange aveuglement des dirigeants du Canada à l’égard de la raison sous-jacente du coût du logement au Canada. Ils travaillent pour le bien de tous. Mais ce n’est pas pour le plus grand bien des travailleurs canadiens ordinaires. C’est pour le plus grand bien de l’élite mondialiste à laquelle ils appartiennent tous. Les grandes villes canadiennes sont leurs marchandises, et les gens comme les O’Dell ne sont que des dommages collatéraux.

Madeline Weld, Ph.D.
Présidente, Institut canadien de la population
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